LAU steht für „Ley de Arrendamientos Urbanos“ und ist das neue spanische Mietgesetz. Die Neufassung, die es seit 1995 gibt, schützt vor allem den Vermieter. Dies war in den alten Fassung kaum bzw. gar nicht der Fall, was unter anderem dazu führte, dass nur selten privat vermietet wurde (zumindest längerfristig).
Im LAU wird deutlich zwischen Wohnraummietverhältnissen (längerfristigen Vermietungen) und sonstigen Mietverhältnissen unterschieden. Zu den letzteren gehören Saisonmietverträge (Ferien oder Kurzzeitvermietungen) oder Verträge über Luxuswohnraum (über 300 qm Wohnfläche) bzw. mit einem Mietzins, der mehr als das 5,5-Fache des staatlich festgelegten Mindestbetrages beträgt (zur Zeit 451,20 Euro pro Monat). Weiterhin gehören dazu Mietverhältnisse, die Wohnraum nicht betreffen, z.B. Vermietung von Geschäftsräumen, Werkstätten, Lehreinrichtungen usw.
Folgende Bestimmungen sind im LAU festgehalten:
Mietdauer
Die Parteien können sich über die Dauer der Vermietungen frei einigen. Liegt diese jedoch unter 5 Jahren, verlängert sich der Mietvertrag nach Ablauf der Vertragslaufzeit automatisch jeweils jährlich bis zu den fünf Jahren.
Erst nach Ablauf der ersten fünf Jahren kann der Vermieter kündigen. Tut er dies nicht, verlängert sich das Mietverhältnis wieder automatisch.
Der Mieter hingegen darf innerhalb der ersten fünf Jahre kündigen. Hat der Vertrag von Anfang an eine Laufzeit von über fünf Jahren, kann nur der Mieter nach Ablauf von fünf Jahren erstmals kündigen.
Kündigt der Vermieter allerdings vor Vertragsabschluß schon an, dass er selbst nach einer bestimmten Zeit in das Mietobjekt einziehen will, endet der Vertrag mit diesem Zeitpunkt. Der Vermieter muss dann aber auch einziehen, ansonsten hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz.
Außerordentliche Kündigung können nur ausgesprochen werden, wenn:
die Miete nicht gezahlt wird,
ohne Genehmigung des Vermieters untervermietet wird,
ohne Genehmigung des Vermieters die Wohnung zweckentfremdet wird,
bauliche Maßnahmen an der Wohnung vorgenommen werden, die weder behördlich noch vom Vermieter genehmigt worden sind,
belästigende, gesundheitsschädigende und/oder gefahrvolle Handlungen des Mieters vorliegen.
Eine Räumung ist aber trotz dieser Bestimmungen nur auf einem oft mühsamen Weg über ein Gericht durchzusetzen.
Gerade in den besonders beliebten Küstenregionen und auf den spanischen Inseln werden von den Eigentümern deswegen höchst ungern Langzeit-Mietverträge abgeschlossen. Vielfach wird versucht, das Mietrecht durch Kurzzeit-Kettenverträge zu umgehen, häufig ist die Mietdauer grundsätzlich auf wenige Sommer- oder Überwinterungsmonat beschränkt.
Mietkosten
Die Miethöhe kann zwischen den Parteien frei veranschlagt werden.
Mieterhöhungen während der ersten fünf Jahre richten sich nach dem Verbraucherpreisindex (IPC).
Erst nach sechs Jahren Laufzeit oder auf Grund baulicher Verbesserungen des Mietobjekts darf die im Vertrag vereinbarte Miete erhöht werden.
Kautionshinterlegungen zur Sicherung der Vermieter Interessen sind üblich. Sie erfolgen meist in Höhe einer Monatsmiete (und dürfen auch nur max. eine Monatsmiete betragen).
Wie schon erwähnt verzichten viele Haus- und Apartment-Eigentümer verzichten auf eine Langzeitvermietung ihrer freistehenden Immobilien, weil sie in der Regel in den wenigen „Ferien-Monaten“ zum vielfach höheren Wochentarif an Urlauber vermieten können und somit den selben (oder höheren) Erlös wie mit Ganzjahresvermietung erzielen können.
Instandhaltung
Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass das Mietobjekt in einem ordnungsmäßigem Zustand ist und muss für den Erhalt der Immobilie sorgen.
Ist der Wohnraum unbewohnbar geworden, kann der Vertrag seitens des Mieters bis zur Reparatur ausgesetzt oder gar aufgelöst werden. Eine Berechtigung zur Mietminderung besteht jedoch nicht.
Verbesserungs- oder Verschönerungsarbeiten, welche zum Erhalt der Wohnung nicht zwingend notwendig sind, müssen vom Mieter geduldet und unterstützt werden, jedenfalls solange sie nicht über die komplette Mietzeit andauern.
Eigentumswechsel
Ein Eigentumswechsel hat keinen Einfluss auf das bestehende Mietverhältnis. Der Käufer (neue Vermieter) übernimmt beim Kauf des Mietobjektes die Rechte und Pflichten des Verkäufers und (vorherigen) Vermieters für den Zeitraum der Dauer des Mietverhältnisses, selbst dann, wenn ihn der Verkäufer nicht darüber informiert hat.
Der Mieter hat bei einem Eigentumswechsel ein Vorkaufsrecht. Er muss vom Vermieter über Verkaufsabsicht und Preis in Kenntnis gesetzt zu werden.
Auch bei einer Zwangsversteigerung des Mietobjektes muss der Mietvertrag respektiert und eingehalten werden.
